Bygghandboken/Byggprocessen

Byggprocessen är en helhetsbild av hur uppförandet av en byggnad/anläggning går till och består av 4 olika skeden. Dessa fyra skeden presenteras nedan.

• Förstudie (Behovsutredning)
• Projektering (Produktbestämning)
• Produktion (Produktframtagning)
• Förvaltning (Produktanvändning)

Förstudie

Här analyserar och utreder man de olika alternativen för att fatta beslutet om att gå vidare med den tilltänkta byggnaden eller ej.

Projektering

Indelas i programskedet och projekteringsskedet

• Programskede
  Man preciserar byggherrens alla krav och önskemål om den blivande byggnaden samt kartlägger alla förutsättningar och villkor som kan påverka den kommande projekteringen.

Detta sammanställs i ett byggnadsprogram som följs av gestaltning.

• Projekteringsskede
  Här fortsätter gestaltningen och detta leder till utarbetade förslagsritningar. Man utformar och fastställer byggnadens kontruktionssystem och installationssystem vilka tillsammans bildar systemhandlingar. Efter detta så arbetar man med detaljutformning vilket i sin tur leder till bygghandlingar.

Bygghandlingarna innehåller följande punkter,

• Ritningar:
  • Arkitektritningar
  • Konstruktionsritningar
  • VS-ritningar
  • Ventilationsritningar
  • Elritningar
  • Markritningar
• Beskrivningar:
  • Rumsbeskrivningar
  • Elbeskrivningar
  • VS-beskrivningar
  • Ventilationsbeskrivningar
  • mm
• Administrativa Föreskrifter
  

De kompletta bygghandlingarna leder till ett FFU (förfrågningsunderlag) som lämnas till olika entreprenörer varpå dessa får 60 dagar på sig att skicka in ett anbud för den tilltänkta byggnaden som är baserad på byggherrens förfrågningsunderlag.

Projektering av handlingar och upphandling

För småhuskunder är upphandlingen mycket viktig, eftersom man oftast har små marginaler i sin budget. Man bör lägga stor omsorg på att handlingarna är tydliga och av tillräcklig omfattning. När det gäller entreprenadupphandlingen rekommenderar vi att du engagerar din byggledare.

Entreprenadformer

Totalentreprenad: Innebär att du skriver kontrakt med ett enda företag. Företaget - totalentreprenören - ansvarar för projektering, material samt eget arbete och arbeten som eventuellt lejs ut till underentreprenörer. För en helt branschokunnig konsument som ska bygga hus, rekommenderas allmänt att skriva kontrakt med en enda entreprenör på totalentreprenad. ABT06 används i detta syfte.

Utförandeentreprenad: Beställare/Byggherre ansvarar för projekteringen och entreprenören ansvarar för utförande enl AB04.

Upphandlingsformer

Delad entreprenad: Innebär att du skriver separata kontrakt med två eller flera företag. Du kan också avtala direkt med flera olika att de ska utföra markarbeten, grundläggning, VVS och så vidare. Väljer du delad entreprenad bör du se till att varje entreprenör ger ett 10-årigt konsumentskydd och att någon av entreprenörerna tar på sig helhetsansvaret för samordningen på byggplatsen och att detta regleras i ett särskilt kontrakt.

Generalentreprenad: En entreprenör upphandlas som i sin tur upphandlar underleverantörer inom alla discipliner. En part för beställaren.

Bygglov

Bygglovsprocessen är numera uppdelad i en tillståndsprocess (bygglov / rivningslov /marklov) och en anmälningsprocess (bygganmälan/rivningsanmälan). Tillstånd att bygga, riva eller göra vissa markåtgärder lämnas av kommunens byggnadsnämnd i form av bygglov, rivningslov eller marklov (8 kap. PBL). Loven upphör att gälla om åtgärden inte har påbörjats inom två år och avslutats inom fem år från dagen för beslutet om lov.

Att få ett bygglov beviljat tar ca 1-3 månader. Priset på ett bygglov varierar i utomplan eller detaljplanerat område, samt hur stort huset som ni skall bygga är. Kontakta stadsarkitektkontoret/stadsbyggnadskontoret på orten för att få ett aktuellt pris med alla avgifter inräknade.

Handlingar som ska lämnas in vid ansökan: (kontrollera med byggnadsnämnden i din kommun):

• huvudritningar med plan, sektion och fasader, vanligtvis i skala 1:100
• nybyggnadskarta
• situationsplan med yttre VA
• tekniska beskrivningar konstruktionsritningar
• anmälan av certifierad kontrollansvarig
• kontrollplan för byggåtgärderna

Förutom bygglovshandlingarna behöver du bland annat el och VA ritningar samt beskrivningar av vilka material och fabrikat (eventuella tillval) som du önskar ha. Husföretag hjälper de dig oftast att ta fram bygglovshandlingar och har du en arkitekt får hjälp med att ta fram handlingarna. Är du det minsta osäker så kontakta stadsarkitektkontoret/stadsbyggnadskontoret på din ort så får Du råd och upplysningar om vad som gäller i just ditt fall, betr. bestämmelser, lämplig utformning av byggnaden med mera.

Förfrågningsunderlag och anbud

Efter att ritningar och detaljbeskrivning är klara, upprättas ett förfrågningsunderlag så att man kan ta in anbud från entreprenörer. Ett förfrågningsunderlag består av ritningar och handlingar som tydligt beskriver de olika arbetenas omfattning och kvalitet.

Förfrågningsunderlaget skall ge en komplett bild så att,

• avtal kan ingås mellan parterna, utan att tvist skall inträffa under entreprenadtiden.
• kostnaden skall kunna beräknas så exakt som möjligt så att anbuden blir korrekta, och utan att onödiga osäkerheter föreligger.

Anlita konsult/husleverantören både för att upprätta förfrågningsunderlaget och för att sedan jämföra anbuden.

Kontraktet

Se till att få med alla era önskemål skriftligt i kontraktet. Åberopa att ABS 18 (allmänna bestämmelser för småhusentreprenader där enskild konsument är beställare) skall gälla.

Försäkringar

Som beställare är det viktigt satt du ser till att försäkringar blir tecknade inför bygget. Samt att du kontrollerar att samtliga konsulter och entreprenörer har försäkringar som gäller för de arbeten de utför.

Produktionsgarantiförsäkringen innebär att försäkringsbolaget garanterar att huset byggs färdigt även om entreprenören skulle gå i konkurs.

Byggfelsförsäkringen innebär att försäkringsbolaget ersätter väsentliga skador som uppstår på huset upp till tio år efter utförd slutbesiktning. Självrisken är 50% av gällande basbelopp. Även denna försäkring tecknas av entreprenören.

Bygganmälan

Oavsett om åtgärden kräver lov eller inte ska en bygganmälan göras till kommunens byggnadsnämnd, minst tre veckor före byggstart (9 kap. PBL).

Det gäller när arbetet handlar om att:

• uppföra eller bygga till en byggnad,
• uppföra/anordna eller väsentligt ändra en anläggning
• ändra i en byggnad så att bärande konstruktioner berörs eller planlösningen avsevärt påverkas
• installera eller väsentligt ändra hissar, eldstäder, rökkanaler, anordningar för ventilation, vatten- och avlopp (även på tomt) eller
• underhålla värdefull bebyggelse om det regleras i detaljplan eller områdesbestämmelser.

Efter det att bygganmälan inkommit, sammankallar stadsbyggnadskontoret till ett byggsamråd, där du presenterar den kvalitetsansvarige du har utsett. Din arkitekt eller husfabrikant hjälper dig att ta fram handlingar för bygganmälan. Efter byggsamrådet är det klart att börja bygga.

Kontrollansvarig enligt PBL (KA)

En kontrollansvarig arbetar på uppdrag av en byggherre. Byggherren är den som enligt lag har ansvaret för att objektet uppfyller gällande bestämmelser och att tillsyn och kontroll genomförs på ett riktigt sätt. Den kontrollansvarige är trots sin titel inte ansvarig för något mer än vissa dokument upprättas. De befogenheter som behövs för att kunna ta det ansvaret och säkerställa kvaliteten är inget som kommer med kontrollansvariguppdraget per automatik, och KA kan inte jämföras med vad som åligger en byggnadsinspektör, kontrollant eller dylikt. Missuppfattningar om den kontrollansvariges roll är vanligt.

Den kontrollansvarige är en medhjälpare, som byggherren enligt Plan- och bygglagen är skyldig att ha i sin organisation om det handlar om byggprojekt som kräver bygganmälan. KA skall upprätta en kontrollplan, kontrollerna skall byggherren låta utföra (vad som vanligen kallas egenkontroll, dvs kontroller bekostade av byggherren), ibland kan en fristående sakkunnig behöva anlitas för detta. Det är byggherren som ska utse en KA och en sådan kan vara ha riksbehörighet, bli godkänd av byggnadsnämnden för uppdraget i fråga (om det är ett mycket enkelt arbete som skall utföras kan den som skall låta utföra det utse sig själv till KA).

Slutbesiktning

Då huset är färdigt rekommenderas att en slutbesiktning utförs av en besiktningsman, för att reglera förhållandet mellan dig och entreprenören. En slutbesiktning är dock inget krav från kommunen. Om du har tecknat en färdigställande-, eller byggfelsförsäkring bör du stämma av med försäkringsgivaren att de godkänner besiktningsmannen. Hur besiktning av småhus skall gå till beskrivs i ABS 95.

Slutbesked

Den kontrollansvarige ska anmäla till byggnadsnämnden när bygget är färdigställt genom att sända in ifyllda kontrollplaner. Du erhåller då ett slutbesked. Om byggnadsnämnden däremot anser att det brister i förutsättningarna att utfärda ett slutbesked, ska nämnden ta ställning till i vilken omfattning byggnaden får användas innan bristerna avhjälpts.

Externa länkar

• Boverket om Kvalitetsansvarig
• Boverket om Sakkunniga kontrollanter
• Kvalitetsansvarig i Stockholm
• Artiklar om att bygga hus

Den skrivna texten gäller äPBL. Enligt nPBL krävs slutbesked för att byggnadsverket ska få tas i bruk. äPBL: kvalitetsansvarig nPBL: kontrollansvarig